✊不要輕易嘗試！
📍最近幾個朋友想找我合作開發建案，但給我的感受，是他們覺得從事房地產業，是一門很好賺的生意，只要找到土地後，隨便開發一下，用預售方式，就可以用少少的成本，賺的滿缽滿盆的利潤，這犯了認知上的錯誤，容我在此說明一下：
1️⃣資金成本高：因為央行限縮建商土建融貸款成數，所以自有資金額度提高。
2️⃣通膨風險：物價、工資上漲幅度大於商品售出利潤。
3️⃣公安意外及鄰損風險：工程只要開工，這兩個風險伴隨左右，直到竣工階段，輕則賠錢、損商譽，嚴重的話，公司可能因此倒閉。
4️⃣景氣反轉風險：一個建案，從整合、設計到竣工，少則3年，多則十幾年都有，但景氣往往稍縱即逝；亦即高價成本，遇到景氣反轉，客戶不買單，為了降低利息支出，只能賠售還債。
5️⃣政策風險：每到選舉，建商就變成奸商，高房價都是變成是建商炒作，賺取暴利所致。
6️⃣保固風險：一棟房子除了合約上的保固責任外，還要擔負房子生命週期的過失擔保責任，此責任有民事與刑事部分。
7️⃣營造廠商解約或倒閉風險：很多規模較小建商，因財務結構不健全，所以採預售模式，但等到要開始興建時，遇到營建成本大漲的問題，此時定會在發包價上斤斤計較，通常就會踩到雷，遇到低價借牌詐騙的營造廠，其於領完預付款後，將公司更名，換負責人，或要求追加預算，不然就用拖字訣，真慘。
8️⃣產品定位錯誤風險：房地開發具有長效性，但政策或景氣的改變，往往較短程，造成計畫趕不上變化，商品滯銷。
9️⃣稅務風險：國稅局為了業績，會想辦法請您繳稅，即使這波同業因為通膨原因，造成虧損；但該局還是用同業利潤標準要求他們補稅。
🔟延誤交屋賠償風險：這幾年遇到嚴重缺乏基層技術工、管理技術工等問題，導致延誤交屋工期，甚至施工品質降低等問題，最後要用賠償善後。
✅其實還有很多可以寫，但罄竹難書。建商真的不是所想的暴利行業，特別在去年的幾次修法後，小建商生存的空間越來越小了，未來這會造成一些基地規模較小的開發案停擺，因為大建商看不上，但小建商缺乏。反之，對優質的中小建商而言，則是充滿了機會。
❤️總之，抱持永續經營的理念，加上時間的淬煉，累積口碑後，上述問題都可一一克服，共勉之。
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