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Dream In The Heart

「家」是許多人的夢想,辛辛苦苦工作多年就是為了能買到一間屬於自己的房子,但是購屋的金額動輒數百萬、數千萬,所以買房子一定要多方考量多做功課後再來採取行動。但是,買房子除了要考慮區位環境、地段、交通、學區、綠地、公園、鄰近設施、生活機能、會不會淹水等等這些因素,還有哪些因素要考慮呢?

地段
交通
學區
公園綠地
鄰近設施
生活機能

看出來了嗎?上述所提到的這些因素幾乎都與房子本身的品質沒有直接關係! 鈞豐建議大家在買房子之前,最好能多修幾個購屋學分,多了解房子本身的品質及買賣過程的常識,如果您能事先修好這些學分,相信您就可以避開購屋地雷,這樣您就可以住得安心又健康,幸福又快樂囉!

鈞豐貼心小提醒

購屋前請務必先考量區位環境、地段、交通、學區、綠地、公園、鄰近設施、生活機能、會不會淹水等因素,但是別忘了,買賣過程的常識及房子本身的品質也是很重要的哦!

Do you understand ?

購屋學分

來!來!來!我們做三階段的小小測驗,請您在心裡作答,看看能答對幾題?

一個房子如果有任何現象發生,都會讓人住得不舒服、不快樂、不健康、不方便,而這些現象發生的多寡,也代表建商在設計與施工上是否用心及嚴謹。
若您對這些題目沒什麼把握,甚至於從沒想過,那也沒關係,就讓我們一起來好好進修一下購屋學分吧!

Some Tips For You !

購屋常識

一平方公尺等於0.30250坪,反過來說,1坪就等於3.30579平方公尺。一般不動產所有權狀登記面積是以平方公尺為單位;而坊間不動產買賣則是以坪為計價單位,所以我們一定要了解平方公尺與坪之間的換算。
公設一般包含「大公」和「小公」兩部份。「大公」泛指所有住戶共同分攤的公共設施,例如社區大廳、管理員室、配電室、台電受電室、機房、發電機室、蓄水池、遊戲間、健身房及卡拉OK等;「小公」則指一部份住戶共同分攤的公同設施,如電梯間、走道等。至於露天中庭或花園算不算公設,請記得,有頂蓋的部份才可以列入公設,許多建案中露天中庭或花園是屬於「法定空地」,不能列入公設計算。
一般來說,房屋所有權狀上登記的建物總面積包括主建物A(包含客廳、餐廳、臥室、廚房、書房等)、附屬建物B(如陽台、雨遮等)及共有部分C(公設,含大公與小公)的總和,而公設比=共有部分面積C/建物總面積(A+B+C)。

註:自107年元旦起取得建照的建物,雨遮不得登記亦不得計價。

建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記,並申請建築改良物所有權狀。
所以我們可以要求建商(賣方)提供主管機關核發之建築執照(含平面圖、配置圖)、使用執照(含竣工圖)及土地與房屋所有權狀。由建築執照、使用執照及土地與房屋所有權狀我們就可以檢視買賣標的是否經主管機關核可以及房屋的面積及用途。
不動產產權登記時,所有權狀上除主建物外,尚有附屬建物以及共有部分(公設),一般而言,主建物(包含客廳、餐廳、臥室、廚房、書房等)才是您可以使用的室內面積。有的建商(賣方)銷售時會虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免產生糾紛。例如標榜62坪之房子,結果是主建物27坪、附屬建物8坪、車位7坪、公設20坪,讓人誤以為有62坪之大小或價值,如果是您,買入之後恐怕會感覺不開心吧!
的確有很多人會有這樣的迷思,認為鋼骨結構的房子一定比鋼筋混凝土結構的房子更堅固,但是根據專家的研究,鋼筋混凝土結構(RC)及鋼骨結構(SS)其實各有利弊,各有優缺點,例如RC結構比較適用在15樓以下的建築,而SS結構則可以適用在較高的建築;再則RC結構是以「剛性」抗震,所以若受到風力及地震時,擺動較小,而SS結構則是以「韌性」來抗震,受到風力及地震時,擺動會較大。
專家也告訴我們,RC結構及SS結構雖然材料不同,但是結構物強度其實都要回歸到施工品質,施工品質才是決定結構物強度的關鍵因素。所以只要施工品質好,不管是鋼筋混凝土結構(RC)或是鋼骨結構(SS)都一樣可以很堅固的。至於要使用鋼筋混凝土結構(RC)或是鋼骨結構(SS)來蓋房子,端看業主與建築師的考量了。
有的人會覺得沒有必要事先調查產權,因為建商(或賣方)本來就應該要提供相關資料給買方。但是!但是!我們強烈的建議您在付出訂金前,務必先到地政機關申請土地及建物謄本,查閱房地產所有權人、面積、持分比例、建物用途等以及有無瑕疵等,如有否設定抵押、或被查封、假扣押、假處分等情事,同時也要查閱都市計畫圖,看看是否座落在公園、道路、工業區或其他公共設施用地內。這樣對您的權益會比較有保障。
也有的人覺得現下大部份買賣都是使用定型化契約,所以沒有必要事前花那麼多時間來審閱契約。雖說如此,鈞豐還是鄭重的建議,當您看中一間心儀的房子時,請務必要求建商(賣方)提供買賣契約,確認標的物相關資料並詳讀契約內容有關買賣雙方權益,若有任何疑問都可以要求建商(賣方)說明。因為有心人士往往會在契約中增刪(或修改)部份條文或文字,若沒有事前仔細審閱,可能會落入他人陷阱而使自身權益蒙受重大的損失。
鈞豐再次建議,買房子不要衝動支付定金,也不要倉促簽約,契約亦應至少有五天的審閱期,如果不放心自己審閱,也可以把契約帶回去,再找地政士(代書)或專業人士來協助審閱。
哇!這真的是講到重點了!試想,您如果是買預售屋,通常一棟房子從開工基礎開挖到完工使用,往往要1年到3年不等,更何況蓋房子涉及了那麼多的建材、設備及專業技術,請問您有可能從頭到尾盯著建商看嗎?這是不可能的事呀!可是我們從媒體報導中往往看到有些建案,問題一籮筐,又是漏水、又是坪數不對、又是建材、設備品牌不符、又是偷工減料…,凡此種種不一而足。
因此,鈞豐誠心的建議,買房子一定要挑選建商,對建商的風評一定要詳細調查了解,最好找財務健全、營運穩當、經驗豐富、口碑良好的優質建商,這樣才不會踩到地雷,造成無法彌補的損失。
鈞豐建設強烈提醒您,一定要找有口碑有經驗的優質建商,因為這種優質建商,自我要求往往較高,而且後續還有許多案子要推出,不會希望有負面評價,因此會比較兢兢業業的蓋房子,相對的也比較不會偷工減料,售後服務也會比較到位;又因為經驗豐富,不管是規劃設計方面以及品質管控方面,都有一定的水準,不會只有看似華麗壯觀的外表,其實是金玉其外,敗絮其中,讓您住進去後,後患無窮。所以我們可以這麼說,買房子其實只要選對了建商,您大概就放心了一大半,可以開開心心的等著搬進新房子囉!
目前政府對於民眾買賣房子的保固規定,只有針對預售屋(新品)有相關規定,在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十七點保固範圍及期限中有提到結構部分負責保固15年,固定建材及設備部分負責保固1年;而一般成屋(現品)買賣的保固是須以「契約約定」。而一般建商也是依循這個規定針對預售屋結構及固定建材與設備分別提供15年及1年的保固。
您認為這樣的保固足夠嗎?
鈞豐認為這樣的保固是遠遠不夠的。首先,這樣的保固,好像沒有提到對於房子的防水保固,房子如果漏水,對住戶絕對是最可怕的夢魘,因為抓漏是非常困難的一件事,而且往往只能治標,而無法治本,而這也反映出建商施工的品質及是否負責的態度。其次,對固定建材及設備只提供一年保固也是不夠,因為一年時間其實很短,倘若碰到不良建商,推推、拖拖、拉拉,一下子一年就晃過去了,倒霉的還是住戶。最後談到結構保固15年,以現在的房價來說,不可能只打算住15年吧,所以保固久一點也是應該的。
鈞豐認為除了結構及固定建材與設備的保固應該要久一點外,還要加上防水保固才是負責任的表現。當然,最重要的還是要找對建商,施工品質才會落實,後續服務會更到位。
花那麼多錢的房子,如果買到「海砂屋」或「輻射鋼筋」,豈不讓人捶心肝?為確保買的安心,住的健康,我們可以要求建商(賣方)應提供無使用「輻射鋼筋」及混凝土氯離子檢測符合國家標準規範(避免海砂屋)等保證書。負責任的優良建商甚至會提供房子的生產履歷給住戶,內容包括各階段施工過程及品管檢驗的照片以及相關佐證資料等,讓住戶充分了解這間房子是怎樣蓋起來的,施工過程有那些,又經過了那些品質管控來把關的。
目前建築物使用的建材、設備甚多,我們可以要求建商(賣方)應於合約書上載明採用品牌、規格、等級等。如果建商(賣方)有樣品屋,我們可以把房屋模型、樣品屋的陳設拍照下來供爾後比對之用,也可以要求銷售人員把所作承諾事項納入合約書中,若對合約有疑議,可要求對方增加註解,補充到自己看懂為止。此外,所有的廣告DM、平面圖、家配圖等資料最好也完整保留下來,將來可以和建商比對確認,萬一有民事糾紛的時候,可以作為有利的佐證。
買屋購房是每個人心中的夢想,但要實現這個夢想時,很多人都會感到不知所措,不清楚買房子到底需要準備哪些費用?
其實買房子,除了房子本身的價金外,在辦理過戶登記時,還要繳交契稅、印花稅、買賣登記規費、書狀費等,若要申請銀行貸款,則尚有申貸設定登記規費、貸款申辦費、保險費等,此外,還有代書費、仲介費等也是可能發生的費用。這些費用加總起來,也是一筆不小的費用,而且通常是要用現金支付的,最好能在事先準備好,才不會臨時四處去張羅。
我們可以想像一下,建商在蓋房子時,如果把所有住戶(樓層)廚房、浴室的排氣管統統都接到管道間,那些味道自然而然就會在管道間內到處亂竄,甚至貫穿全棟大樓,那麼,鄰居烹食、沐浴、抽煙等氣味自然也會經由管道間而飄到每一戶。我真的不想再聞到別人家煎魚的味道,我也不想再聞到別人家抽煙的味道,因為,這種感覺真的很不好。
但其實這是可以避免的,如果建商採用各戶(各樓層)獨立排氣,那各戶(各樓層)家中之氣味也就不會經由管道間而彼此交流影響了!
台灣處於地震帶,經常會有地震發生,地震會讓混凝土產生裂縫,造成防水層的破壞;此外,混凝土也會因為熱脹冷縮的關係,產生裂縫,這樣也有可能破壞防水層;再則,房子經過多年風吹、日曬、雨淋,時間久了,也會因防水層劣化,造成防水功能減弱。凡此種種,都會讓房子產生漏水、滲水等現象,甚至產生壁癌。
俗話說的好,「醫生怕治嗽,土水師怕抓漏」,一旦買到會漏水的房子,真的是一場惡夢,非常麻煩的。房子經常會漏水的地方,不外乎外牆及窗戶周邊、頂樓天花板、廚房浴室牆壁、樓上住戶浴室與廚房正下方等。
有經驗的好建商,不只採行優質有效的材料與工法,更會嚴謹地按部就班施工,事先在可能產生裂縫地方予以加強,以有效抑制及減少裂縫的產生,即使在裂縫產生後,也能有效的阻絕水分的滲入,讓您住得舒適、安心又健康。
買預售屋的屋主,有的在住進新房子沒多久,就發現排水管好像不太順暢,這到底是怎麼一回事呢?當然,有一種可能是住戶自已使用不當,不小心就把廚餘、油污、抹布、頭髮等東西掉進排水管造成堵塞的。但是,會不會也有另一種可能,就是住戶搬進去時,水管本來就不太順暢喔。
有人會覺得一頭霧水,這是全新的房子,沒有人住過,怎麼會一開始水管就不太順呢?的確,這是新房子,在您住進去之前,房子是沒有人住過,但是,這並不代表,水管沒有使用過呀!我們可以想像一下,在房子結構體完成,尚未裝修完竣,住戶還沒有住進去之前,水管可能早就配置完成,在裝修工程中,要刷油漆、要貼磁磚、要勾縫等等,這些裝修工程過程產生之污水、水泥砂漿、水泥塊等等可能會進入排水管,甚至可能會造成水管堵塞。
倘若建商在施工中有使用施工專用污水管,在施工完成交屋前,將施工專用污水管移除,另外接上全新的排水管給住戶,避免住戶的水管堵塞,這樣的做法您是否覺得比較放心?
另外,您的房子在交屋時,建商有沒有準備很週全,很詳細的為您點交新房子呢?比方說,建商有沒有準備好彈珠來確認地板是否平整及洩水坡度是否正確。建商有沒有準備一些小夜燈來確認每一個電源插座是否有電?建商有沒有準備裝滿水的大水桶來確認排水管是否順暢?
鈞豐在此提醒您,一定要慎選好的建商,因為信譽良好的建商,不只是事前用心的規劃與設計,更會嚴謹的施工,在交屋時更會主動為您詳細的點交,確認所有的功能正常且均能順暢運作。
相信大家都有這樣的經驗,如果請水電師傅來家裡修水管或更換水龍頭,師傅第一件事就是請您把水關掉,於是吼,您要爬到頂樓,然後,找出您府上的水閥,把它關掉。這實在是很麻煩的事,而且,有時候根本不知道那一個才是我們家的水閥。
可不可以不要再這麼麻煩呢?時代在進步,這樣的麻煩事實在不應該繼續發生啊!現在很多建商非常的用心也非常的貼心,在各樓層的每一戶進水管加設一個制水閥,這樣的話,若要修水管或是更換水龍頭時,只要在自己的家裡就可以把水關掉,不必再跑到頂樓去關閉水閥了,實在是很方便。
住在社區裡,最常和樓上樓下鄰居發生的衝突事件之一,就是樓上鄰居要檢修浴室或馬桶水管時,要跑到我家,而我家要檢修浴室或馬桶水管時,也要跑到樓下鄰居家裡,才能進行水管維修。這樣不但麻煩別人,而且要配合別人的時間,實在很不方便,更何況有的鄰居根本不允許別人到他家中呢!
這樣的棘手問題,現在已經有解了,如果建商在施工時使用一些專利建材或是在規劃浴室、馬桶時,採行降版設計,如此一來,要檢修浴室或馬桶水管時,只要在自己家裡就可以解決了,不必驚動到鄰居了。
相信這是許多人共同的痛苦經驗,樓上只要是在走動、搬桌椅、修理東西等,都會吵到您,這是因為現代建築,樓上的地板(也就是您的天花板)都是剛性物質建造而成,聲音傳導佳,所以只要樓上鄰居有任何一舉一動,您都有可能聽得一清二楚,尤其是在寂靜的深夜裡,真是擾人清夢。
有人會增加樓高、有人會釘天花板,也有人會舖設木地板,但是,隔音效果普遍上並不是很好!其實現在有很多新的工法與建材已經可以把樓上鄰居所產生的大部份噪音給阻絕或吸收了,只要增加一點點成本,就可以大大改善樓上傳來的噪音了。這就端看建商是否用心貼心的來規劃了。